地王疯狂代价高

房价下跌，地价也下跌，在地价狂升时拿地的房地产公司，不得不为“疯狂”付出代价。近日陆续有上市公司在年报或公告中披露了对一些高价所获得的土地计提减值准备，如保利地产(600048)在年报中披露，对金沙州地块按可收回金额计提了减值准备；荣盛发展(002146)公告对南京仙林地块计提减值准备；还有多家公司以计提存货跌价准备形式计提了土地减值准备。

中易安房地产担保有限公司有关专家表示，土地尽管具有一些特殊性，但仍是商品，具有商品属性，其价格也会有涨有跌，不可能一直上涨。业内人士认为，在房价地价下跌时对土地计提减值准备从公司财务来看是正常现象，但这将有助于使房企在今后竞拍土地时更为慎重和理性，也有利于土地市场的规范。

从上市公司计提减值的土地情况看，都是在地价狂升时拿到的土地。如保利地产计提跌价准备的金沙州地块是在2007年拍得的，根据当时的公告，所竞得的位于广州市白云区金沙洲的两地块，成交价款总额为42亿元；荣盛发展南京仙林地块系公司于2007年12月6日以7.1亿元拍得的。万科在年报中也明确表示，在其进行计提减值准备的13个项目中，拿地成本偏高。

资料显示，从2005年开始，各地商品房价格上涨势头加快，到2007年和2008年上半年，出现近乎疯狂地上涨。与此同时，地价也水涨船高，屡屡创出新高，各地“地王”此起彼伏。如在杭州，某公司拍得一块地，其楼面地价高达15700多元/一平米，甚至比周边许多楼盘的销售价格还高；某房地产公司在北京以17亿元的价格成为新地王，其楼面地价就高达11400元/平方米。可以说，几乎所有大的房地产公司都在某个时间当上过某地的“地王”。

中易安房地产担保有限公司首席咨询师宛玉敏就表示，当地王是有代价的，目前不得不计提减值准备就是代价之一。

如上述北京的某地王开发成本有人测算将达到1.6万元/平方米，而目前其周边楼价高端项目为14500元左右，低端甚至跌破12000元，其开发的项目能不贬值吗？

值得注意的是，目前进行计提减值的还只是部分公司，还有不少公司或者是由于当地房价下跌不多，或者是由于其它原因而没有计提。但目前从各方面看，房价大幅上涨的可能性并不大，地价也就不可能上涨，那些在2007年或2008年上半年拍到的土地大多面临减值问题。

虽然近期随着一些地区房价有所回暖，土地成交有活跃的迹象。如根据北京市土地整理储备中心统计，仅3月份以来土地成交8宗，而2月份全月仅有7起，但简单计算地价并未上涨，还略有下降，更不能与07年的价格相比。业内人士认为，目前房地产的“回暖”现象更多的是政府密集出台支持房地产发展政策的结果，能否持续还要观察，有一点是肯定的即政府希望成交量上升而不是价格上升，否则，脱离消费者的房地产市场发展将难以为继，必将再续低迷，其结果将是会有更多公司更大幅度对包括土地在内的房地产存货计提减值准备。

房价低迷带来的结果不仅是价格下降，更可怕的是成交量大幅减少。中易安公司的宛玉敏就表示，这对房地产企业的影响更大，其结果是企业回笼资金不足，甚至很可能引起资金链的断裂。

对房企来讲，计提减值准备只是财务采取谨慎原则的一个方面。从目前看，更重要的是，在土地高价条件下，如何保证商品质量,如何压缩开发费用、降低过高的利润率，以消费者认可的房价推出项目，这才能受到市场欢迎，企业也才能渡过难关。

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