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地王示范效应

发布时间:2021-01-08 02:16:44 阅读: 来源:海绵厂家

上海长风“全国新地王”诞生后,附近二手房纷纷跳价,甚至自信房价可达5万元/平方米,但这或许只是效果短暂的兴奋剂

上海长风地区一处临街无小区的公寓,房龄15年,60平方米,简单装修,户型属于早被淘汰的S型。前几日,房东通知台庆房产曹阳店店长马超,把挂牌价从1.6万元/平方米跳到1.9万元/平方米,调价幅度近两成。

“相比5万元/平方米的未来房价,这个价格简直‘太便宜了’。”这位房东自信地说。

什么,5万元/平方米?凭什么这样大胆预测?

房东的底气来源于最近刚刚诞生的“中国新地王”,这套60平方米的房子就在“新地王”附近。

10日,中海地产豪掷70.06亿元拿下上海长风6B、7C地块,楼板价高达2.24万元/平方米,而周边二手房均价不过1.6万元/平方米,稍远处的新楼盘均价则在1.8万元/平方米。面粉价再度高出面包价。

正是这2.24万元/平方米的楼板价勾起了人们对该区域未来房价的无限遐想。有此预期,何不立即行动?

于是,不少房东加入跳价大军。

马超告诉CBN记者,在他所接触的客户中,过半房东都在“地王”出炉后要求调整挂牌价,加价幅度多在每平方米千元左右,少数精装修的房源加价达到2000元/平方米。

这是否又是地价推高房价一个鲜活的案例?这样的跳价幅度能被市场消化吗?“地王”频现,开发商大举拿地,是否是在酝酿几年后楼市再次下行?

沾光“新地王”

“大家几乎都是在‘地王’的消息见报后‘行动起来’的。”马超说。例如,4、5月份该板块价格几乎都在1.4万元/平方米以内,7月份提升到1.5万~1.6万元/平方米;但是“地王”落定之后,“距离‘地王’越近的板块涨价越凶猛,跳价幅度依照距离‘地王’远近而有不同。”

有二手房挂出的“宣传标语”中,首先强调的甚至就是“中国新地王旁边”。

经过几级跳,原本需要半年甚至一年才能等到的回报,居然能在一夜之间提前实现了。

根据CBN记者了解:距离“地王”有些距离的象源丽都,8月份成交均价为17126元/平方米,9月份则是17847元/平方米。这期间,即使是“急抛”的房子也将挂牌价冲高到近2万元/平方米。紧邻长风生态商务区的名师华苑,最新挂牌价21845元/平方米,以往不足2万元/平方米有大把房源。

此外,在“新地王”所处的泛真如城市副中心区域周边,公寓与办公类物业的售价差距不大。按照房地产业的规律,办公物业售价一般高于住宅,但经过这一波的跳价,“新地王”周边房源纷纷向“未来售价预期”靠齐,甚至觉得卖2万元/平方米都亏了。而附近在售商住项目“金沙商务广场”均价也不过是16000元/平方米。

“买家的账算得比我们还要清楚:地价2.2万元/平方米有余,售价怎么也要在4万元/平方米以上。有买家甚至打听到‘新地王’中可能有保障房的配建任务。因为配建房在价格上丝毫没有弹性,所以最终‘新地王’上建出的商品房一定要高于4万元/平方米,并可能达到5万元/平方米的标准。”马超这么向CBN记者解释5万元预期房价的来历。

不过,据《劳动报》报道,长风6B、7C地块原本要求配建5%的保障性住房,但在挂牌过程中无人竞购,上海市普陀区住房保障和房屋管理局之后在网站上回复提问时称,“本地块内不宜实物配建保障性住房”,这使两地块的开发成本大大下降。

短期兴奋剂

这种靠“地王”仙气跟风涨价的情况其实全国各地都是如此。

此前,北京广渠门外10号地以10.22亿元被富力地产拿下,折合楼面地价15100元/平方米,有业内人士算账:地价加上建安成本、财务成本和营销成本,这个地块住宅至少需要28000元/平方米才能有所盈利。所以该地块一成交,数日内周边项目普涨10%,部分二手房售价飙至30000元/平方米。

广州珠江新城住宅“地王”拍出后的第二天,珠江新城众多楼盘就开始涨价,一次性提价1000~2000元/平方米,一套200平方米的房子一下子就从20万元涨到40万元。

“长风地块的出现,必然导致9月房价的新一轮上涨。但是,进入8月以来,由于国家信贷的收缩和二套房贷的严格执行,需求已经出现疲软现象。所以可能房价上涨成交量上不去,甚至到10月后出现成交下滑,市场中出现拉锯战。”易居中国分析师薛建雄对CBN记者分析说。

其实,之前已有先例表明,“地王”或许只是房价短期内的兴奋剂,并不说明中长期内仍是利好。

2007年底仁恒以超出板块房价的水平拿下新江湾地块时,当时新江湾的房价一下子涨到2.5万元/平方米。但由于短期房价上涨过快,加上上半年消化过快和政策调控,最后房价在长达半年的调整之后出现下跌。

事实上,买主们的热情并没有像卖主们那样高涨,挂牌价高企反而抑制了他们购房的想法。

“最近和买家做过互动,发现买家已经开始犹豫不决,他们觉得现在的房价已经高得离谱。在这样的背景之下,买主并没有增加。”马超说。

按照这家地产中介所做的统计,有意愿的买家可以接受1.5万元/平方米的房价,所以当一套当地的二手房挂牌1.7万元/平方米后,两个月看房客不超过10人。

同样,由于卖家的过度自信,大多数该板块的中介行在这几个月内成交量“锐减”两成,甚至三成。成交量的下跌在7月份尤为明显,至今仍未见“回暖”迹象。

新周期启动

“地王”推高周边房价,涨势再向外扩散,带动更大范围的房价上涨,这似乎是不证自明的逻辑。然而现实中,“地王”频现往往意味着市场已经埋下供给过剩的种子。

“眼前来看,地价的确在推动房价上扬,但是最终决定房价起伏的要素中,经济指标的增长、供需关系以及预期才是决定因素。而由于经济指标的下跌,以及供需关系的逐步调整,业内对于下半年,以及明年上半年的预期都有些悲观。在中国的楼市周期而言,短期2到3年之内一定会有调整,但是5年为期,一般都可解套。”北京师范大学金融研究所所长钟伟对CBN记者表示。

从今年这一波“无准备复苏”来看,敏感的开发商似乎第一次意识到中国房地产行业的一个新特点:短周期化。虽然开发商的信心在数月内倍数膨胀,但他们也不相信房地产只涨不跌是铁律。

“市场调整周期越来越快,房地产企业的策略必须调整去适应市场周期,更多的企业开发周期也变得更为短期化。而短周期带来的是更多不确定性。好在,住宅价格具有弹性,在市场不好时,可以‘随行就市’地出货。”上海复地集团董事长范伟在接受CBN记者专访时表示。

在很多城市,两年前受“地王”带动房价之后均相继陷入困局,部分楼盘不得不“降价大甩卖”,很多开发商都有过被“地王”套牢的“危险经历”。从这一意义来说,凭借“地王”来拉动房价,无异镜花水月。

2007年那波“地王”热潮,留下众多未开发的土地,各级政府正在着手处理遗留问题。

8月初,广州市国土房管局曾公布一个数据:当地2007年的27个“地王”中有20个未正式动工。其中1个“地王”被无偿收回并没收保证金,另有6个被“缓刑”。

国土资源部近日则对开发商囤地发出最严厉警告:非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。

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