地王时代谁与争疯为何地王总是央企组图

一边是新地王频出，一边是老地王晒着太阳，长满杂草，形成一个极具中国特色的地王现象。如果历史总是出奇地相似，那么，上述的这些画面是否会在未来的某个时间在某个城市重演？

背靠４４０亿 房企好称王

■ 本报记者 李媛

发自上海

楼市的持续火爆催生地王，也让各家房地产企业融资热情高涨。而从各家房地产公司公告来看，融资目的，恐怕还是为了进一步进行土地或项目储备。

最新数据显示，今年前7个月，地产类上市公司拟融资总和超过440亿元，仅7月份地产类上市公司计划通过增发募集资金就达257.38亿元，而2008年全年，成功增发的15家地产公司总融资额为463.19亿元。

今年2月，地产龙头之一保利地产(600048)宣布拟定向增发募资不超过80亿元的计划，或可看作是2009年房地产上市公司融资热潮的开始。

保利地产称，由于土地储备的增加，公司资产负债率为70.78%，资金比较紧张。对此，保利地产发布公告，拟向包括公司实际控制人保利集团在内的不超过１０家特定对象发股，募资不超过80亿元，发行价不低于15.89元/股。7月31日，保利地产公告称，扣除发行费用1.85亿元后，公司增发融资80亿元的目标与实际募资额78.15亿元不符。公司拟调整天津保利上河雅颂项目的投资额。将原计划投入募集资金15亿元调整为13.15亿元。但其余地产项目的投资额不变。保利地产此前表示，如所募资金不能满足项目资金需要，公司将利用自筹资金解决，保利募资拟投入的8个地产项目总投资达212.39亿元。

5月20日，东华实业(600393)公告称，公司发行不超过3亿元公司债券的申请经证监会发行审核委员会会议审核，获得有条件通过。随着土地价格的走低，2009年将是公司买地增加储备的绝佳机会，公司将借助收购、兼并、合作等资本运作等手段获得新的房地产发展项目。

6月3日，合生创展宣布了最新的融资计划，表示拟按照每股13.3元，配售1.2亿股新股，集资15.96亿元。

7月，新湖中宝(600208)、世荣兆业(002016)、海泰发展(600082)、招商地产(000024)、世茂股份(600823)等数十家房地产公司相继发布再融资计划。

7月23日，金地集团(600383)非公开发行不超过4亿股新股的申请获得中国证监会核准。根据金地集团此前的公告，本次非公开增发拟募集资金不超过41亿元，发行价格不低于9.22元/股。此次增发募资将全部投向公司主营业务，用于上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、沈阳长青、武汉金银湖等６个项目。

2007年7月30日，招商地产发布公告,称公司向大股东蛇口工业区非公开发行A股股票，融资23亿元，已于7月27日获得中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核通过。与此同时，招商地产公告在苏州购入两块土地，总用地面积达到27.75万平方米，总价格13.28亿元。自此，招商地产跻身为苏州土地储备第二大深圳开发商。

老地王昔日风光

■ 本报记者 张竞怡

发自上海

2006年和2007年是“土地为王”的黄金时代，各地开发商掀起一轮又一轮的“造王”运动。

2006年，中国各主要城市地王频出，不少二线城市地价也不甘落后，昆明创造了以个人名义高价购地的历史，广州的地价与北京、上海平起平坐，上海土地竞价结果公布甚至曾经因为竞争过于激烈而无限期延后。

２００６年1月26日，金光纸业与香港建设联合公司摘牌上海虹口区国际客运中心北侧地块，成交价格35.2888亿元，楼面地价约1.4万元/平方米。上海地王的出现为2006年全年土地市场定了高调。

更为稀奇的是，2006年，上海土地市场还一度出现纷争。这个引起纷争的地块是上海花木地块，出让面积达37.34公顷，底价为27亿元。原定符合要求的共有13家开发商，到场8家，其中，金地集团报价高达59.89亿元，高出底价122％，差点成为新地王。不过，花木地块拍卖结果被无限期延迟公布，出让方陆家嘴(600663)集团和地方政府部门提供的解释是因“技术原因”而暂停。2007年9月底，花木地块才公布中标结果，中标企业为最初报价名列第四的广东宏宇集团。

2006年12月20日，香港老牌地产商南丰集团旗下的南港投资有限公司以7.4亿元拍得广州琶洲会展中心南侧的PZB1301地块，折合楼面地价10037元/平方米，该纪录连北京、上海等地的土地拍卖也不能比拟。

2007年，地王风暴愈刮愈烈。据不完全统计，2007年在全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名地王，甚至造出中国地王之最和内地单价地王。

2007年7月24日，国内最大金额单宗土地——湖南省长沙市新河三角洲地块被北京北辰实业(601588)股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元联合拍得。

2007年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得上海南京路步行街商办宝地——黄浦区163号街坊地块，折合楼板地价66930元/平方米，成为了内地单价地王。

2007年的囤地明星恒大地产在8月3日摘得重庆地王桂冠，经过近700轮竞价，以25.3亿元天价分别摘得位于渝中区和九坡区黄金区域的两幅地块。2007年末，恒大的土地储备达到了惊人的4580万平方米。而在2006年末，这个数字尚不足600万平方米。也就是说，2007年一年，恒大土地储备膨胀近7倍。

新地王争先恐后

■ 本报记者 张竞怡

发自上海

7月最后一天，上海土地市场连推五幅地块，市场人士预测，这些地块很可能酝酿出上海地区的新地王。

被看好为地王苗子的长风6B、7C地块是今年来上海地区地理位置最优越，挂牌起始价格最高的一幅住宅土地，起始价高达30.58亿元，超过赵巷10号地王的30.48亿元。地块一经推出，就吸引近20家房企领取书面竞买申请，华润、中海、龙湖、仁恒在内的近10家地产巨头都对其颇感兴趣，纷纷摩拳擦掌。

2009年7月，国内土地市场热闹非凡，甚至出现地产公司二度擒王的现象。

6月25日和7月26日，保利地产先后以38.1亿元和12.2亿元拍下重庆鸿恩寺地块和成都领事馆附近约65.5亩土地，两度成为地区地王。

7月23日，上海土地市场拍出30.48亿元的高价，杭州也同时出现20650元/平方米的地区最高单价，创出沪杭“一日两地王”的高潮。成为7月23日上海地王的金地集团年内已经４次出手买地。

7月的地王热潮延续自6月，整个6月份，土地市场遍地开花、迭创新高，俨然成为2009年上半年的地王月。

6月11日，上海朗华置业有限公司用近2.2万元/平方米的楼面地价拿下上海长宁区周家桥街道91街坊地块，单楼面地价就高出周边房价2000元，创出当时2009年单价最高。

除了上海，北京地王出现尤为集中，6月最后一周，北京连续高价成交三处地块。6月25日，北京祈连房地产开发有限公司经过125轮的激烈竞价，以17.4亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近10亿元。仅相隔一天，这个数字就被超越。成都中泽置业有限公司经过46轮激烈竞价以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块，楼面地价达1.3万元/平方米。6月30日，中化方兴又以40.6亿元拍得广渠路15号地，折算楼面地价高达1.62万元/平方米，一举成为全国总价地王和北京楼面价地王。

6月，深圳、厦门、广州也纷纷出现地区地王。

2009年2月至5月，土地拍卖价格一步步走高，显现出回暖迹象，为6月的井喷行情作铺垫。2月26日，北京市土地整理储备中心的交易大厅首次出现火爆场面，经过26轮报价，北京华融基础设施投资有限责任公司最终以2.12亿元拍下西城区德外关厢的一处居住用地。4至5月，二线城市地价开始活跃。温州出现两起高溢价土地拍卖。4月7日，经过9家企业14轮竞价，温州城市建设开发有限公司拍得温州一块总用地面积18359.87平方米的住宅用地，楼面价达19607元/平方米，成为温州地王。5月15日，温州鹿城诚信房地产开发有限公司以4.931亿元拍得鹿城区南郊乡龙方村三产安置地块，楼面价达15213元/平方米。

“面粉”能比“面包”贵多久

■ 欧文

盛夏火热，而比上海的夏天更热的是房地产市场，一把火从春天烧到夏天，从楼市烧到土地市场。

小阳春变成了大阳春，不涨房价的开发商竟然被骂傻。房地产市场冷清相当长一段时间后，新建商品房供不应求的说法再次席卷而来，整个楼市看上去略带疯狂，让人摸不着头脑。然而，这并非结束，楼价回暖之后，土地市场随之火热。

记得年初之时，金融危机牵连楼市的声响此起彼伏，从购房退税到买房入户，各种政策层面的救市猜想层出不穷，不过，一切还没来得及尘埃落定，楼市已然绝地反击。于是，这一波市场行情，既带着抄底金融危机的豪情，又挟着拯救中国经济的尚方宝剑，政府如果不打压，那么市场就会越发欣欣向荣。房地产投机者，借着这轮楼市高烧，前期囤房，现在出手的已经赚到，手中还有“货”的，则一个劲寻思还要提价多少。

半年过去，国际上依然不见金融风暴掉头的情形，中国的楼市热却已蔓延到了土地市场，以“抄底”为借口，抄出了各地的地王。

两年前的土地储备竞赛至今令人记忆犹新。各大房企出于自身企业发展考量，纷纷以天量土地储备为荣，不少储备土地成为拖挎企业的最后一根稻草。然而，曾经备受诟病、人人喊打的地王，今年却以“王者归来”的方式再次雄起，不断刺激着公众眼球和心理。

《2009年上半年全国十大城市地王排行榜》上，地王们“毫无意外”地分布在北京、上海、杭州、南京、广州、大连、温州、深圳、宁波、佛山等传统的楼市热点城市。这仿佛和2007年夏天如出一辙。同样的楼市火爆，同样的地王频出。不同的是，当年是诸多民营开发商大肆下血本拿地以求上市；这次，具有国资背景的企业加入抢地的行列，面对超过100%的拿地高溢价，毫不手软。面粉贵过面包的一幕持续上演。

2007年那一轮土地高潮的续集是，上海的地王最终落得退地收场，新江湾的地王同样惨淡收场。在广州，一边是新地王频出，一边是老地王晒着太阳，长满杂草，形成一个极具中国特色的地王现象。如果历史总是出奇地相似，那么，上述的这些画面是否会在未来的某个时间在某个城市重演？中国的楼市和经济经得起几次这般折腾？

脱掉地王外衣 高价苦果难咽

■ 本报记者 张竞怡

发自上海

如果2007年土地市场用春暖花开来形容，那么2008年，千里冰封成为土地市场的真实写照。2008年，土地市场流拍替代了溢价，底价成交替代了地王，而曾经的地王在宝座上如坐针毡，“土地储备”成为一个个“烫手山芋”。

在国际金融危机的影响下，房地产市场日趋低迷，下游销售不畅阻碍资金回笼，无力追加资金“供养”地王，开发商不得不出招摆脱地王这团湿手面粉。

退地风潮

2007年8月，上海南京东路163号地块以66930元/平方米的楼面地价站上内地单价地王的宝座。拍卖结果公布后，引起市场哗然。在拍卖价上加上开发成本和30%的毛利率，该项目必须以10万元/平方米出售才能获利。即使选择出租，租金也要达到3美元/平方米/日以上才可能实现8%的投资回报率，该定价超过同地段的写字楼租金一倍有余。

2008年8月，苏宁集团经协商，与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同，退掉了总价达44．04亿元的上海南京路163号地块。

此前，2008年6月，上海楼市刚传出“普陀地王”退地的消息。2007年9月，上海志成企业发展有限公司以超出底价3.14亿元的高价拍得普陀长风生态商务区4号东南地块，一举成为当时的“普陀地王”。按照规定，志成公司应在2007年年底前交清所有地款。但到2008年6月，志成公司才交了总价款的10%左右，由于地款并未及时交清，最终，该土地被政府收回。

退地现象不仅出现在上海， 2008年3月，福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价，“吐出”福州地王。5月，南宁地王广西恒楷置业投资有限公司因未支付1亿元项目履约保证金，被收回南宁标号GC2007－15地块的使用权，500万元保证金予以没收。

业内人士指出，能够退地还是件幸福的事，开发商至多就是损失几千万元的竞买资金和地价首付款的利息

跳楼甩卖

难以退地的开发商只有将项目进行到底，再以低价贱卖，损失更是惨不忍睹。

2008年6月，中海地产在深圳市就打出“4988元/平方米起”的广告，低价大甩卖。5000元/平方米的房价对深圳而言是2006年前的历史，此后房价再也没有如此低过。业内人士为中海地产算了笔账，以此价格甩卖，中海地产每平方米至少蚀本3253元，收不回建筑成本、营销成本、利息等。

200８年9月，中海地产以楼面地价3247元／平方米的高价拍得该项目地块，当时被业内称为龙岗地王。

2008年10月，中海·九龙仓重庆地王项目一期产品公布开盘价，以4398元/平方米的超低价格杀入市场。该地块在拍地时曾创下总价75亿元、楼面地价3260元/平方米的重庆地王纪录，该楼盘每平方米至少蚀本1500元。

退求其次

相比于低价甩卖，还未开发项目的开发商则抓紧寻找合作伙伴分担风险。

万科、碧桂园、新鸿基纷纷股权转让。2008年5月14日，万科将旗下东莞地王50%的股权低价转让给粤宏远，此后，新鸿基向九龙仓和恒基地产原价转让旗下成都地王40%的股权。碧桂园则引进恒基地产。

拼命死扛

不过，在市场低谷时期寻找合作伙伴的成功率并不高。不少有实力的地产商选择了拖延战术，以期扛过市场最坏时期。

合富辉煌一份报告显示，广州2007年拍出高于当年平均楼面地价的地王共有27块，但到目前为止，未售或未动工的地王还有24个。其中，2007年9月11日保利地产以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地，楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米，这两块土地也成为金沙洲的地王。今天，这两块地王已然风光不在，地上荒草丛生，保利地产正分期交纳价款。

拖延战术也面临风险。近日，国土资源部国家土地总督察办公室已经发出一份通知，要求各国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。据了解，广州市国土房管局目前正在对已经构成违约的8块地块进行清算，涉及公司有保利、富力、中莱投资、恒大地产等。

【专家视点】

央企夺地王 只因不差钱

■ 本报记者 李媛

发自上海

央企何以频繁出巨资揽地？北京大军经济观察研究中心主任仲大军表示，拥有国企背景的公司加入房地产市场，并表现得“财大气粗”，是因为有母公司的垄断利润撑腰，所以在市场上更有力量。

但易居中国分析师薛建雄告诉记者，央企地王的出现，整体大背景是国家支持房地产开发投资。

“今年上半年，房地产投资总额下降，这是国家不愿意看到的。”薛建雄表示。同时，2009年上半年的房地产信贷市场似乎面临着前所未有的宽松政策环境。

薛建雄认为，2009年地王之争中民营企业的缺席，是因为“民企还没活过来”。“在上一轮房地产市场发展中，民营企业发展很快，但去年全球金融危机爆发后，民营企业由于土地储备过大，资金链紧张，到现在还处于消化存量的阶段，所以拿地并不积极。”

2008年下半年，在不少民营企业降低开工量、部分企业退地的同时，国企仍保持了既定的开工水平，并获得了资金支持。因此，今年上半年，在国企开发的项目售出、资金基本回笼，因而在资金充足的情况下，由于此前土地储备不够，可供开发的存量土地有所缩减，近期央企频频积极拿地也就顺理成章。

此外，薛建雄还认为，上市融资是一些国企或拥有国企背景的企业获得资金的重要方式。除了借助银行授信，通过内部“输血”，分拆上市或增发，也使不少非主营房地产业务的央企获得充足资金。

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