龙湖春森彼岸土地使用年限不足被疑囤地获暴利重庆新闻资讯生活dd-【新闻】

龙湖春森彼岸土地使用年限不足 被疑囤地获暴利？ - 重庆新闻 - 资讯生活

“龙湖的土地使用年限是2054年到期！我今年接的房，算起来的话，土地使用年限岂不是只剩42年了！”在本站推出《解读龙湖精神：正由”坚韧踏实”走向“傲慢无知”？》的专题之后，又有业主向本站爆料。

?????据业主观察，龙湖春森彼岸的开发商重庆北龙湖置地发展有限公司2004年拿地，2007年春森彼岸正式开工，进入预售期，一直持续到今年。从2007年计算，这个楼盘开发时间总共在6年以上，而在这6年里面，重庆地价翻了两番多，主城区商品房均价翻了一番，龙湖更是坚持均价在1万以上的销售战略。

?????因此有业主也质疑，龙湖拿地三年之后再开发，同时拉长开发战线，难免有借此获取暴利的嫌疑。

?????龙湖春森彼岸当年楼面价格不到200元/平方米

?????据重庆土地交易中心的数据显示，龙湖春森彼岸的所在地块由重庆北龙湖置地发展有限公司在2004年以协议方式获得， 该地块位置叫“江北区五里店街道陈家馆和华新街道钢锋村等”，当时写的总用地面积为199880.00平方米，出让总价金为14775.4260万元。而龙湖春森彼岸的公开资料显示，其占地面积为160326平方米，总建筑面积为782392.65平方米，容积率为3.80。按此计算，龙湖春森彼岸开发地区的当年楼面地价还不到200元/平方米，远远低于重庆当时436元/平方米的楼面地价均价。

?????重庆市江北区政府公众信息网的数据显示，龙湖春森彼岸项目被列为江北滨江路重点开发项目，其中介绍到，项目占地面积300亩，总建筑面积78万平方米，项目总投资29亿元。 如果照此计算龙湖春森彼岸项目的成本，每平方米建筑面积也仅投入3706元的成本。

?????但是龙湖从2007年开始至今的销售单价，基本上都在1万及以上徘徊。

?????开发时间超6年 项目搭上房价增长快车道

?????追溯龙湖春森彼岸项目的开发，2004年春森彼岸就荣获美国建筑师协会颁发的“优秀城市设计大奖”，由此可以证明，此时项目的设计已经完工。

?????龙湖春森彼岸项目的新浪数据显示，龙湖春森彼岸项目于2007年1月1日开工，12月开始预售，那么中间的三年，龙湖在干什么？

?????按照当时的《城市商品房预售管理办法》第五条规定， 商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。可以说，只要资金到位，就可以申请预售。

?????当时执行的是国土资源部在1999年颁发的《闲置土地管理办法》，里面规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，可以延长开发建设时间。该办法基本上对房地产开发商没有约束力。

?????那么是因为龙湖自身的开工速度较低吗？龙湖源著的开发进度给我们提供了有力的证据。重庆土地交易中心的数据显示，龙湖源著地块是2009年9月由龙湖的子公司重庆嘉逊地产开发有限公司所获，而龙湖源著的预售时间为2010年8月，基本上一年就可以进行开发和预售。这说明，快速开发对龙湖来说并不是难事。

?????但是，为何龙湖延迟了三年再正式推出龙湖春森彼岸项目呢？而且会把开发时间拖这么长？

?????纵观重庆的楼面地价走向，重庆市统计局和重庆市土地交易中心的数据显示，2004年为436元/平方米，2005年为451元/平方米，2006年为427元/平方米，而2007年为1175元/平方米，2008年为1015元/平方米，2009年约为1734元/平方米，2010年达到2044元/平方米，2011年更是达到了2681元/平方米。

?????重庆房价走势更是一路高歌，重庆市国土房管局和中国指数研究院提供的数据显示，2006年重庆主城区商品房住宅均价只有2679元/㎡，低于全国3000元的平均水平。但2007年主城商品房建面成交均价为3155元/m2（套内每平方米3800元），2008年重庆商品房成交均价为3998元/平方米， 2009年重庆主城商品房成交均价为4179元/平方米， 2010年重庆主城区商品房成交均价为5943元/平方米， 2011年重庆主城区商品房成交均价为6801元/平方米。

?????不言而喻，从成本控制与盈利的角度来考虑，肯定开发时间越晚，战线越长，龙湖获利更大。更何况，龙湖春森彼岸从一开始就是1万以上的销售均价。

?????业主声音：土地年限不足谁来买单

?????但是这样，在2010年以后甚至更晚买到龙湖春森彼岸楼盘的业主就觉得很不公平：我们不足的土地使用年限谁来买单？

?????业内人士黄河翔就曾表示，如果土地使用年限“缩水”，那么房价应该相应的“缩水”。比如原来卖1万/平米的楼盘，现在就该卖8千/平米，这样才能与实际价值相符合。

?????龙湖号称“让度价值多方共赢”、要“所有的服务项目、服务流程及其相关制度都应围绕为顾客谋利益，在购买成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、长期利益上作认真研究，充分考量。”，不知对此问题会如何回答？业主通过本站进行询问。

?????小常识：

?????楼面地价

?????楼面地价最简单的意思就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

?????楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率

?????规划建筑面积=土地面积×容积率

?????容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

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